《界首市关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的实施方案（试行）（征求意见稿）》.docx

界首市关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的 实施方案（试行）（征求意见稿） 为妥善解决不动产登记历史遗留问题，切实规范不动产登 记行为，进一步维护群众合理诉求、合法权益，化解信访矛盾， 结合我市实际情况，根据《民法典》、《不动产登记暂行条例》 相关法律法规，经市政府研究同意，现就我市妥善处理不动产登 记历史遗留问题处理工作提出以下实施方案。 一、指导思想 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻 党的二十大会议精神，坚持以人民为中心的发展思想，以维护 人民群众正当权益、优化营商环境为出发点和落脚点，依法依 规、积极稳妥处理不动产登记历史遗留问题。 二、 总体要求 国有建设用地上不动产登记历史遗留问题处理工作应坚 持尊重历史、实事求是，人民政府是承担解决不动产登记历史 遗留问题的主体责任，将不动产登记发证与处理历史遗留问题 分开，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理 方法，切实把人民群众的利益放在首位，努力化解社会矛盾， 有效推进社会和谐。 三、 分类处理 (一)关于已取得房屋所有权证未取得国有土地使用权 证的不动产登记问题 1.有合法土地使用批准手续的， 不动产登记机构应予以办理。 申请人能提供或者能查询到土地权属来源文件的，应按权属来源 文件批准内容，由不动产登记机构据实登记。权属来源文件没有 载明批准用途的，按房屋登记簿记载的用途进行登记。 2.不动产统一登记制度实施前，已办理房屋所有权证未办理 国有土地使用权证的，申请人无法提供且经查询无土地权属来源 文件的，由不动产登记机构进行权籍调查，经公告无异议后，按 建筑物基底所占宗地落宗，土地性质按划拨确定。对于土地用途， 有规划手续的，按规划用途进行登记；无规划手续的，按房屋登 记簿记载的用途进行登记。 3.在合法用地上建造的房屋，其房屋所有权已多次转移并取 得房屋所有权证书，但未同步办理国有土地使用权转移登记的, 现权利人提交房屋所有权证和原权利人国有土地使用权证申请 登记的，在核实房地权属来源等有关材料及现权利人签署知悉情 况说明后，办理权利主体一致的不动产登记。对因原权利人下落 不明等原因无法提供原国有土地使用权证的，由不动产登记机构 公告原国有土地使用权证书作废后，再办理房地统一的不动产登 记。 (二 )关 于 已 取 得 国 有 土 地 使 用 权 证 未 取 得 房 屋 所 有权证的不动产登记问题 1.不动产统一登记制度实施前， 已办理房屋所有权首次登记， 因开发建设单位注销且长期失联等原因，购房人无法按照双方共 同申请的规定办理不动产转移登记的， 土地和房屋权属来源清晰， 购房人可凭购房合同、完税凭证等相关材料，经不动产登记机构 公示无异议后，单方申请办理不动产转移登记。工程已竣工但未 办理房屋所有权首次登记，后期因开发建设单位注销且长期失联 等原因缺少申请办证主体的，在用地、规划、报建、竣工验收等 批准文件清楚齐备的情况下，可由乡镇人民政府(街道办事处)或 相关单位作为申请人办理首次登记。 2.对政府招商的工业等实体经济项目已建成投产，因缺少规 划、建设等批准文件，企业难以提供申请办理不动产登记所需材 料的，应根据实际，区分政府和企业原因，组织自然资源、住房 城乡建设、消防等部门依法依规处理，完善有关手续后，办理不 动产登记。 (三 )关 于 违 反 用 地 、规 划 等 开 发 建 设 条 件 的 不 动 产 登记问题 不动产统一登记制度实施前，存在超用地红线、超容积率等 违反规划、用地条件，但已取得房屋所有权证书的，可由购房人 出具知悉情况的说明后，先行办理不动产登记。市人民政府应责 成相关部门在规定时间内，对违反规定问题依法依规处理，并将 处理结果送不动产登记机构备案。对已交房入住、不影响建筑物 整体安全但短期内无法整改到位的，由市人民政府组织相关部门 形成整改意见后，为权利人先行办理不动产登记，后续整改工作 由市人民政府督促相关部门，按要求全面整改到位。 (四) 关于保障性住房的不动产转移登记问题 对符合交易条件的经济适用房、集资建房、房改房、存量公 房和公租房等保障性住房，分两种情况处理。一是经批准可以保 留划拨性质，当事人应按规定缴纳土地收益等价款后，办理不动 产登记，土地收益金按税务部门核定交易评估价的 1%收取；二是 办理土地使用权出让手续，应依法缴纳出让金后，办理申请不动 产登记。缴纳出让金的标准：按不低于上述房屋坐落位置基准地 价的 10%确定。 在原用途为教育、医疗卫生、办公、工业、商业等划拨土地 上经批准已建住宅的，经教育、医疗卫生等单位同意后，可将住 房占用的土地从原宗地中剥离，按房屋规划设计用途办理房地一 体不动产登记，原宗地权利人同步办理不动产变更登记。 (五)关于拆迁安置房不动产登记问题 由政府组织实施的拆迁安置房项目，因规划、建设等手续不 完善导致不符合办理不动产登记要求的，由市人民政府牵头各相 关部门配合，建立市发改委、市资规局、市住建局、市行政审批 局、税务局、市城管局、市司法局等部门联办机制，秉持维护群 众合法权益原则，待问题整改完成后，为群众办理不动产登记。 对在短期内无法整改到位但已交房入住的，建设单位可委托有工 程质量检测鉴定资质的第三方机构进行房屋安全性检测鉴定，经 市住建局确认房屋安全性鉴定结果后，为权利人先行办理不动产 登记，后续整改工作由市人民政府督促相关部门，按要求全面整 改到位。 政府回购商品房用于拆迁安置的，直接为被安置人办理不动 产权转移登记。 （ 六 ）关 于 以 划 拨 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 ，转 让 地上房屋时，土地出让金、收益金的缴纳问题 （1）国有划拨土地上的个人自建住房，依法补办出让手续， 按现有土地用途缴纳土地出让金。缴纳出让金的标准：按不低于 房屋座落位置土地标定地价的 70%，标定地价按照座落位置基准 地价执行；国有划拨土地上的个人自建非住房，依法补办出让手 续，按现有土地用途缴纳土地出让金。缴纳出让金的标准：按房 屋座落位置土地标定地价缴纳，标定地价按照座落位置基准地价 执行。 （2）土地出让金和土地收益金由市税务部门负责收缴，实 行收支两条线管理。为简化程序，降低成本，国有划拨土地上房 屋转让，在缴纳土地出让金后不再进行国有建设用地使用权出让 报批手续，不再签订国有建设用地使用权出让合同，土地出让金 发票日期为出让土地的起始日期，使用期限按照相关规定执行。 土地出让金和土地收益金计收日期、权利性质、使用期限等 相关信息在《不动产登记簿》相应位置记载。 (七 )关 于 土 地 登 记 面 积 (或 界 址 线 )与 实 测 面 积 (或 界 址 线 ） 不 一 致 的 不 动 产 登 记 问 题 不动产统一登记制度实施前，依法取得国有建设用地使用权 并办理房屋所有权登记的，现申请不动产登记时：若申请登记(含 批准，下同)的四至界线与实地一致，而实测面积与登记面积不 一致的，按实测面积进行不动产登记。申请登记的四至界线与实 地不一致导致实测面积与登记面积也不一致的，若实测面积小于 登记面积的，按实测面积登记；若实测面积大于登记面积的，可 暂按原登记面积办理不动产登记，宗地范围按照实测范围确定， 超出的面积在不动产登记簿和产权证书附记栏中注明。在权利人 处分该不动产时，需按实际用地范围和面积完善相关用地手续。 (八)关于建筑物跨越宗地的不动产登记问题 不动产登记中涉及建筑物跨越相邻宗地且土地使用权人与 建筑物所有权人主体一致、权属性质和使用权类型一致的，应按 照房屋与宗地对应一致的原则进行分割、 合并或调整宗地边界后， 办理不动产登记。房屋落宗可按照建筑物占用主要宗地落宗，并 在不动产登记簿和产权证中记载。涉及宗地合并的应按相关规定 统一土地使用年限。 (九 )关 于 房 地 用 途 不 一 致 的 不 动 产 登 记 问 题 房屋所有权证和国有土地使用权证记载的房屋用途与土地 用途不一致的，可分别按照原登记记载的房屋、土地用途进行不 动产登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。原批准 用途与《土地利用现状分类》 (GB/T21010-2017) 二级类不对 应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类后登 记，并在不动产登记簿及不动产权证书予以记载。 (十 ) 关 于 权 利 主 体 不 一 致 问 题 父母、子女、配偶等近亲属拥有同一不动产，但土地、房 产或规划许可手续名称不一致的，由合法权利人提交原建房协 议或共同签署承诺书，对不动产权利人及不动产所占份额进行 明确，不动产登记机构可依据原建房协议或承诺书，按相关规 定，办理不动产登记手续。 (十 一 )集 体 所 有 土 地 上 开 发 建 设 的 “ 小 产 权 ” 房 ， 一律不得办理不动产登记。 四、落实责任 （一）责任主体 市政府是解决不动产登记历史遗留问题的决策主体，乡镇 人民政府(街道办事处)、市自规局、市行政审批局、市住建局、 市城管局、市财政局、市税务局等部门是解决不动产登记历史 遗留问题的执行主体。各部门在处理遗留问题时，要明确违法 行为的责任主体。属于开发企业责任的应依法追究企业责任， 由企业接受处理、处罚。开发企业不存在的应明确合作方为责 任主体，并由合作方接受处理、处罚。责任主体为个人的，由 个人接受处理、处罚。无过错第三方不承担相应的责任，相关 部门不得强制要求无过错人代替其他责任主体履行相关义务。 （二）文件效力 市政府已下发的涉及不动产登记历史遗留问题处理的文件、 会议纪要等仍继续执行。与本意见不一致的，以本意见为准。 本意见未尽事项，由市政府另行研究。 （三）严格责任追究 有关部门要对处理房屋和土地登记历史遗留问题工作给予 积极支持。对处理历史遗留问题过程中不作为、慢作为和乱作 为的要依法依纪查处问责，形成共同监管合力，促进房地产市 场健康发展。 （四）解释与施行 本意见由界首市自然资源和规划局负责解释，自印发之日 起施行。 附件：界首市解决房地产领域历史遗留“难办证”问题专 项治理工作领导小组成员名单 附件： 界首市解决房地产领域历史遗留“难办证”问题专 项治理工作领导小组成员名单 组 长：张林清 市政府副市长 副组长：于志强 市自然资源和规划局（林业局）局长 成 员：焦道友 市纪委常委、市监委委员 金瑞强 市信访局副局长 吕之峰 市委政法委副书记 刘 渊 市网信事务中心副主任（主持工作） 王恒立 市法院副院长 张海韬 市公安局副局长 李 俊 市应急管理局副局长 张子坤 市税务局副局长 王 强 市发展改革委副主任 张 华 市财政局副局长 荣 华 市市场监管局副局长 孙卫兵 界首市司法局党组成员、副局长 任金昌 市住房和城乡建设局副局长 李 帅 市城市管理行政执法局副局长 田耀武 市行政审批局副局长 李 赞 市房地产发展中心副主任 蔡光辉 东城街道办事处主任 胡运明 西城街道党工委委员、政法委员 荣海珍 颖南街道党工委副书记 领导小组办公室设在市自然资源和规划局，设立专门办公 场所，于志强同志兼任办公室主任，各成员单位分管负责人为 办公室成员，同时从东城街道、西城街道、颖南街道、市自然 资源和规划局、市行政审批局、市税务局、市房管中心、市住 房和城乡建设局 (人防办)抽调专人集中办公，专门负责此项 工作。