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呼和浩特市住宅小区物业管理条例 （草案修改稿） 第一章 总则 第一条 为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主和物业服务 人的合法权益，营造安全文明和谐的居住环境，依据《中华人民共 和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管 理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内住宅小区物业的使用、维护、服务及其 相关监督管理活动适用本条例。 第三条 物业管理相关活动应当遵循党建引领、政府组织、属地 管理、业主自治、专业服务、诚实信用、行业自律的原则，推动物 业管理专业化、社会化、市场化、法治化、绿色化。 第四条 本市物业管理纳入基层治理体系，建立健全基层党组织领 导下居民委员会、村民委员会、物业服务人、业主委员会或者物业管 理委员会共同参与的协调运行机制。 推动在物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会中建立党组 织。鼓励物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会中的党员担任 社区党组织兼职委员；符合条件的社区党组织、居民委员会、村民委 员会的成员通过法定程序兼任业主委员会或者物业管理委员会成员。 -1- 第五条 市、旗县区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发 展规划，建立与物业管理工作相适应的保障机制，完善政策扶持措 施，促进物业规范管理与文明和谐社区建设。 第六条 市、旗县区人民政府应当建立健全人民调解、行业调 解、行政调解、司法调解等相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、 化解机制，加强纠纷源头治理。 第二章 监督管理 第七条 市人民政府物业行政主管部门负责本市住宅小区物业 服务活动的监督管理工作，履行以下职责： （一）贯彻执行国家、自治区物业管理相关法律法规，研究制 定本市物业管理相关政策并组织实施； （二）负责制定本市物业管理总体规划、相关标准和规范，并 组织实施和监督检查； （三）指导旗县区物业行政主管部门开展物业服务活动的监督 管理工作； （四）负责物业行业诚信管理； （五）提供管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物 业服务合同等文件的示范文本； （六）开展物业行业培训工作； -2- （七）负责市辖区住宅专项维修资金的筹集、管理和使用，指导 旗县人民政府物业行政主管部门开展住宅专项维修资金的筹集、管理 和使用工作； （八）指导行业协会制定和实施自律性规范，开展行业自律工 作； （九）法律、法规、规章规定的其他监督管理职责。 第八条 旗县区人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内 住宅小区物业服务活动的监督管理工作，具体履行以下职责： （一）贯彻执行物业管理相关法律法规和政策； （二）组织实施物业管理相关工作，协调处理物业服务纠纷； （三）指导成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、 业主委员会依法履行职责; （四）负责物业管理区域划分、调整和备案； （五）监督管理本行政区域内物业服务企业和从业人员，开展 法律法规和职业培训； （六）负责物业服务企业信用评价内容的审核工作； （七）负责物业管理招投标、物业服务企业、物业服务合同、 临时管理规约等文件的备案工作； （八）指导和监督建设单位和物业服务人依法开展物业承接查 验以及物业服务用房移交工作，并接受物业服务人提出的备案； -3- （九）法律、法规、规章规定的其他监督管理职责。 第九条 市、旗县区相关部门和机构的物业管理职责： （一）公安机关负责开展社区警务工作，加强物业管理区域内 治安防范，对安防情况开展监督检查，依法查处住宅小区内危害公 共安全、妨害公共秩序的违法行为； （二）城市管理综合执法部门按照职责分工负责查处物业管理 区域内擅自伐移树木的行为、擅自改变房屋立面结构的行为、未经 规划建设许可或者未按照许可组织建设的行为、餐饮服务业经营者 违法排放油烟的行为； （三）市场监督管理部门负责查处物业管理区域内的违法经营 行为；负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的监管，依法 查处相关违法行为；负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查 工作，依法查处各类定价和收费违法违规行为； （四）自然资源部门负责物业服务用房、业主委员会议事活动 用房、公共服务设施等物业相关设施的规划审查、核实； （五）发展改革部门会同物业行政主管部门制定和调整廉租住房、 公共租赁住房等保障性住房的物业服务收费政府指导价； （六）生态环境部门负责物业管理区域内环境保护监督管理工作； （七）消防救援机构依法负责对物业管理区域内的消防工作实施 监督管理，负责对物业服务人遵守消防法律法规、履行消防安全职责 的情况监督检查； -4- （八）卫生健康部门负责物业管理区域内传染病防控指导、生活 饮用水卫生监督。 其他有关部门按照各自职责做好物业监督管理相关工作。 第十条 乡镇人民政府、街道办事处指导和监督本辖区内的物业 管理活动，每半年召集物业管理相关各方代表召开一次联席会议， 协调解决辖区内物业管理重大问题。 乡镇人民政府、街道办事处参与对辖区内物业管理项目的星级 评价考核评分和年度综合评价工作。 第十一条 突发事件应对期间，乡镇人民政府、街道办事处负责落 实各级人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应 级别的应对工作，并给予物资和资金支持。物业服务人应当在乡镇人 民政府、街道办事处指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工 作，依法落实应急预案和各项应急措施。 第十二条 市人民政府物业行政主管部门依法建立物业服务行业 信用管理制度，将投诉处理情况、履行合同和遵守法律法规规定情况， 记入信用档案。逐步建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，由市人 民政府物业行政主管部门将物业服务人信用信息向社会公布，加强行 业诚信管理。 旗县区人民政府物业行政主管部门负责物业服务人信用信息的录 入、核实和确认工作。 第十三条 物业服务行业协会应当加强行业自律，贯彻执行有关 -5- 法律、法规和政策，依法编制行业服务规范，开展行业培训，为物 业服务人提供行业发展动态、信息，提出改进服务的意见及建议， 调解物业服务人之间的纠纷，维护物业服务人合法权益，促进物业 服务行业科学、规范、健康发展。 第三章 前期物业管理 第十四条 在业主、业主大会选聘物业服务人之前，建设单位应当 依法通过招投标或者协议的方式选聘前期物业服务人，签订书面前 期物业服务合同。市人民政府物业行政主管部门指导、监督旗县区 人民政府物业行政主管部门开展招投标管理工作，营造竞争有序的 物业服务市场。 市人民政府物业行政主管部门应当建立物业管理评标专家库， 并定期组织培训和考核，实行动态管理。 分期开发的同一物业管理区域，建设单位与物业买受人应当签 订内容一致的临时管理规约。 第十五条 新建住宅建设单位应当依法设计配置具备水、电、热、 通风、自然采光等基本使用功能和使用条件的房屋作为物业服务用 房和业主委员会议事活动用房。 建设工程规划许可证及其附图上应当载明配套建设的物业服务 用房以及业主委员会议事活动用房的建筑面积和位置，并对物业服 务用房以及业主委员会议事活动用房进行标注，物业服务用房不计 -6- 入公摊面积。 旗县级以上人民政府自然资源部门、物业行政主管部门在各自 职责范围内，对物业服务用房和业主委员会议事用房是否符合条件 进行审核。 第十六条 物业服务人在与建设单位承接前期物业服务项目时， 应当在物业项目所在地旗县区人民政府物业行政主管部门的监督、 指导下，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，形成查验记录， 签订查验协议，办理交接手续。查验结果在物业管理区域内显著位 置公示。 分期开发建设的住宅小区可以根据开发建设的进度，对符合交 付条件的住宅小区分期进行承接查验，分期办理交接手续。 第十七条 承接查验的前期物业服务项目，应当具备下列条件： （一）取得建设工程竣工验收、消防验收等合格证明文件； （二）供水、排水、供电、供热、供气、通信、安防、公共照 明等设施设备已按照规划设计要求建成，专有部分和共有部分的供 水、供电、供气、供热已安装经检验合格的独立计量器具，且已依 法办理手续； （三）道路、绿地、安防和物业服务用房等公共配套设施和生 活垃圾分类投放以及收运等公共服务设施已按照规划设计要求建成， 并满足使用功能要求； （四）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电 -7- 子监控系统等设施设备取得使用合格证书； （五）物业使用、维护、管理的相关技术资料完整齐全； （六）法律、法规、规章规定的其他条件。 第十八条 物业服务人承接前期物业服务项目，应当在三十日内 持下列文件向物业项目所在地旗县区人民政府物业行政主管部门办 理备案手续: （一）前期物业服务合同; （二）临时管理规约; （三）物业承接查验协议; （四）建设单位移交资料清单; （五）查验记录; （六）交接记录; （七）其他承接查验有关的文件。 建设单位和物业服务人应当将物业承接查验备案情况向业主公 开。 第四章 业主大会和业主委员会 -8- 第十九条 符合成立业主大会条件的住宅小区，应当在旗县区人 民政府物业行政主管部门的指导下，由物业项目所在地乡镇人民政 府、街道办事处以及居民委员会、村民委员会组织成立业主大会筹 备组。 筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处代表担任。 筹备组中的业主代表应当由五名以上业主联名推荐，也可以由 乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会、村民委员会组织业主 联名推荐；业主代表按照推荐业主人数确定顺序。 筹备组的成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理 区域内显著位置公告十五日以上。业主对筹备组成员有异议的由乡 镇人民政府、街道办事处协调解决。 筹备组成员不得有下列情形： （一）在本住宅小区的物业服务人中任职或者兼职； （二）与本住宅小区的物业服务人有利害关系； （三）损害业主共同利益、影响公正履职的行为。 第二十条 筹备组应当开展以下工作，并就其确定的事项在物业 管理区域内显著位置公示： （一）确认业主身份、人数以及所拥有的专有部分面积； （二）制定首次业主大会会议召开方案； （三）拟订管理规约和业主大会议事规则草案； -9- （四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委 员候选人名单； （五）制定业主委员会选举办法； （六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 业主对公示内容有异议的，筹备组应当研究处理并在首次业主大 会会议召开前作出答复。 第二十一条 筹备组应当将召开首次业主大会的会议时间、地 点、方式和议题于会议召开的十五日前通知全体业主。 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者互联网等 形式召开，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数 的业主且占总人数过半数的业主参加。采用互联网方式表决的，应 当通过市人民政府物业行政主管部门建立的电子投票系统进行。 第二十二条 筹备组工作期间收集的信息和文件资料应当妥善 保管，并于业主委员会选举产生后五日内移交业主委员会。 首次业主大会未能召开或者未能选举产生业主委员会的，筹备 组应当在解散前三日内将相关信息和资料移交至物业项目所在地居 民委员会、村民委员会。 第二十三条 业主委员会候选人可以由业主自荐，也可以在征求 本人同意后，以楼栋、单元或者楼层为单位进行推荐。 鼓励和支持推荐业主中的中国共产党党员、人大代表、政协委 - 10 - 员以及有相应管理经验的人成为业主委员会委员候选人。 第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首 次会议，推选业主委员会的主任和副主任。 业主委员会向乡镇人民政府、街道办事处备案时，业主委员会 成员应当签订信用承诺书，作为备案的要件。 业主委员会成员违反信用承诺不公正履行职责或者损害业主共 同利益，由乡镇人民政府、街道办事处责令其暂停履行职责，经业 主大会决定终止其委员职务。 第二十五条 业主委员会应当制定档案和印章管理等工作制度， 制作和保管会议记录、共有财产资料、会计凭证、会计账簿、财务 报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案，业主可以查阅、复制。 第二十六条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数 不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员与正式委 员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终 止规则应当与正式委员相同。 业主委员会因委员职务终止、辞职等原因缺额，且缺额人数不 超过正式委员总人数百分之五十的，候补委员按照得票顺序依次递 补，补充业主委员会委员缺额，并且在物业管理区域内显著位置公 告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数百分之五十的， 或者候补委员不能补足缺额的，应当重新选举业主委员会。候补委 员具体递补规则、重新选举程序等内容应当在业主大会议事规则中 - 11 - 予以明确。 第二十七条 召开业主大会的工作经费以及业主委员会的日常 工作经费、业主委员会委员的工作补贴的筹集、管理和使用由业主 大会决定或者在管理规约中约定，由全体业主承担，也可以从业主 共有部分经营所得收益中列支。 业主委员会应当于每季度结束前十五日内，将包括工作经费、 工作补贴等具体列支项目和费用的开支情况，在物业管理区域内显 著位置或者线上公告三十日，接受业主监督。 业主大会可以依法委托社会审计机构对业主共有部分经营所得 收益的使用情况以及业主委员会工作经费、工作补贴进行财务审计。 第二十八条 物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立之前 的过渡性临时机构，由乡镇人民政府、街道办事处负责组建。物业 管理委员会组织业主共同决定住宅小区内的物业服务事项，并推动 符合条件的住宅小区成立业主大会、选举产生业主委员会。 物业管理委员会履行职责应当接受乡镇人民政府、街道办事处的 指导和监督，讨论、决定物业管理事项应当听取业主的意见和建议， 并及时向业主公开物业管理相关信息。物业管理委员会作出的决定损 害公共利益或者业主合法权益的，由乡镇人民政府、街道办事处责令 限期改正或者依法撤销。 第五章 物业服务 - 12 - 第二十九条 物业服务人应当提升物业服务质量，健全服务质量 保障体系，建立接诉即办快速处理机制。应当提升服务行业人员素 质，健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能人才和专业技术人 才。开展职业技能培训和竞赛，提高从业人员整体素质和技能水平。 第三十条 鼓励物业服务人建设智慧物业管理服务平台，提升物业 智慧管理服务水平。鼓励采用新技术、新方法，促进智能化建设与物 业管理深度融合，推动物业服务向智能、绿色方向发展。在电梯、消 防、给排水等重要设施布设传感器，推进智慧预警、智慧研判、智慧 派单、智慧监督。 第三十一条 鼓励物业服务人探索“物业服务+生活服务”模式， 满足居民多样化多层次居住生活需求。通过线上线下服务融合发展， 向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。 第三十二条 市人民政府物业行政主管部门制定并公布物业服务 清单，明确物业服务内容和标准。物业行业协会应当监测并每年公布 物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务人协商物业服务费 时参考。 业主大会或者业主委员会可以委托第三方评估机构，对物业服务 人的物业服务标准、费用测算、物业服务质量、物业服务费收支等情 况进行评估并出具评估报告，评估费用由全体业主共同承担或者从业 主共有部分经营所得收益中列支。 第三十三条 物业服务人按照合同约定以及相关规定提供服务的， - 13 - 业主应当按照合同约定交纳物业服务费。 物业管理区域内业主空置的房屋，可以向物业服务人书面备案， 备案时应当明确空置起止时间，备案期间物业服务费按全额的百分之 七十交纳，也可以由物业服务人与业主约定物业服务费收费标准。备 案期间业主使用房屋的，物业服务费按全额交纳。 第三十四条 物业服务人应当按照物业服务合同约定的服务内容 和标准制定物业服务方案，自觉接受业主、业主委员会的监督，每 半年公示物业服务合同的履行情况。 第三十五条 物业服务人应当配合做好生活垃圾分类工作，按规 定设置生活垃圾分类收集容器，做好物业管理区域内生活垃圾收集 设施的维护和保洁工作。 鼓励在住宅小区开展公益性宣传，将社会主义核心价值观、创 建全国文明城市、促进民族团结进步、加强生态环境保护、消防安 全、实施垃圾分类等纳入宣传内容。 第三十六条 物业服务人应当建立、保存下列档案和资料： （一）业主名册； （二）小区监控系统、电梯、水泵、消防、有限空间等共用部 位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录； （三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告； （四）住宅装饰装修管理资料； - 14 - （五）小区共用部位经营管理档案； （六）承接查验资料； （七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。 物业管理活动收集业主个人信息，应当仅限于物业服务需求。 业主的信息除有关国家机关依法调取外，未经本人同意，不得擅自 向他人提供。 第三十七条 物业服务人利用住宅小区共用部位、共用设施设备 进行经营，已成立业主大会的，应当征得业主大会的同意；未成立 业主大会的，应当征得相关业主的同意，并按照规定办理有关手续。 经营获取的收益归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也 可以按照业主大会的决定使用。 第三十八条 物业服务合同终止，业主大会依法选聘新的物业服 务人并签订新物业服务合同的，并按照规定和合同约定办理移交手 续，在物业服务合同终止之日起十五日内退出住宅小区。 第三十九条 物业服务合同纠纷可以通过协商、调解、仲裁或者诉 讼等方式解决。争议处理期间，物业服务人不得停止提供物业服务、 不得降低物业服务标准，业主不得停止交纳物业服务费。 业主委员会不得以重新选聘物业服务人为由，阻挠业主向原物 业服务人交纳物业服务费。 第四十条 物业服务人不得有下列行为： - 15 - （一）向业主、物业使用人指派装饰装修企业或者强行推销装 饰装修材料； （二）泄露业主信息； （三）违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费 标准或者重复收费； （四）采取停止或者限制供水、供电、供热、供气以及限制业 主进入小区、入户、使用电梯、车辆进出车位等方式催交或者变相 催交物业服务费； （五）物业服务合同期满或者依法终止后，以业主欠交物业服 务费或者投入基础建设等费用为理由拒绝退出该小区； （六）在退出住宅小区时拆除、损坏共用设施设备或者遗失、 损毁物业管理档案资料。 第六章 物业的使用与维护 第四十一条 建设单位在竣工验收前，应当到市人民政府物业行 政主管部门办理住宅专项维修资金备案。备案时需提供以下资料： （一）专项维修资金备案申请表； （二）测绘报告（实测报告）； （三）其他应当提供的资料。 鼓励建设单位购买工程质量潜在缺陷保险。 - 16 - 第四十二条 新建商品住宅的首期专项维修资金，在办理房屋入 住手续前,由业主按照所拥有的建筑面积交存。 市人民政府物业行政主管部门应当优化住宅专项维修资金使用 流程，简化申请材料，缩短审核时限。 住宅专项维修资金使用和管理的具体办法，由市人民政府根据 国家和自治区的有关规定制定。 第四十三条 住宅小区内规划用于停放机动车的车位、车库，应 当优先保障本住宅小区内的业主或者物业使用人使用。 利用业主共有的道路或者其他场地设置机动车车位、停车场的， 应当经业主大会同意，符合消防技术标准和管理规定，不得占用、 堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高操作场 地。车位、停车场场地使用费、收费标准、管理等事项由业主共同 决定。车位、停车场场地使用费扣除必要管理费用后，收益属于全 体业主共有。 业主或者物业使用人对机动车辆有保管要求的，可以与物业服 务人另行约定。 第四十四条 物业服务人应当按照物业服务合同对电梯等特种 设备及时维护、维修以保障其正常使用。使用电梯运送装修材料等 物品，应当采取有效的安全防护技术措施，符合电梯核定载重规定， 不得影响电梯安全性能。 第四十五条 旗县区人民政府应当加强老旧住宅小区改造，乡镇 - 17 - 人民政府、街道办事处结合微小老旧小区的规模、位置实施“拆墙 并院”，重新划分整合物业管理区域，并在相应区域内显著位置进 行公告。 无物业服务的老旧住宅小区，可以采取自管和托管相结合、属 地政府保障等方式，逐步实现住宅小区物业服务全覆盖。 第四十六条 鼓励符合条件的既有住宅加装电梯。既有住宅加 装电梯应当坚持业主自愿、社区引导、充分协商、保障安全、依法 监管的原则。 既有住宅加装电梯应当征求所在单元全体业主意见。业主就加 装电梯不能达成一致意见的，可以按照有关法律法规的规定进行表 决。经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数 占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四 分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，方可 实施加装电梯。 第七章 法律责任 第四十七条 违反本条例规定的行为，法律、法规已经作出具体处 罚规定的，从其规定。 第四十八条 违反本条例第十六条规定，未在住宅小区内显著位 置如实公示相关信息的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期 未改正的，处 1000 元以上 5000 元以下罚款。 - 18 - 第四十九条 违反本条例第四十条第一项的规定，向业主、物业 使用人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料，由市场监督 管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处 1 万元以上 5 万元以下 罚款。 第五十条 违反本条例第四十条第四项的规定，采取停止或者限 制供水、供电、供热、供气以及限制业主进入小区、入户、使用电 梯、车辆进出车位等方式催交或者变相催交物业服务费的，由物业 行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处１万元以上５万元以 下罚款。 第五十一条 市、旗县区人民政府有关主管部门及其工作人员 玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，不依法履行监督管理职责，或者 发现违法行为不予查处，对直接负责的主管人员和其他直接责任人 员依法给予处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的， 依法追究刑事责任。 第八章 第五十二条 本条例自 附 则 年 月 日起施行。 - 19 -