南县德润业主无法安居生活.docx

南县德润业主无法安居生活 德润广场近日多发生业主堵车库事件，目前车辆均停于 路边、门前及过道，造成交通、消防通道堵塞等问题，给生 产生活、南县市容貌带来负面影响，均因开发商不遵守法律 规定、不履行合同义务，南县住建局等职能单位不依法降职 造成的。业主强烈要求：迅速开能燃气、整改小区路面、按 南县均价出租转让车位。全省民调已经开始，希望尽快解决 问题平息事态消除影响，树风清气正形象。 一是开发商因拖欠燃气公司工程款而造成燃气难以开 通。交房之初，开发商委托物业违规收取水电气开户费每户 4000 余元，通过业主据理力争，才未能得逞。因开发商拖 欠燃气公司工程，业主燃气迟迟难以开通，小区共约 690 户， 装修完毕的近 400 户，据统计小区内已开通的仅 200 多户， 有多名业主住进小区已达 8 个月之久，竟然使用不到燃气， 用热水壶烧水洗澡，用电磁炉做饭。业主多次找物业沟通， 物业表示不能开通的原因是开发商欠燃气公司的钱。开发商 严重违反合同条款，未履行法定合同义务，造成业主生活不 便及相关损失。在 9 月的一次业主代表与开发商面对面沟通 时，开发商扬言已为业主垫付燃气开户费 60 万元，以后再 不垫付，并表态，如果业主要到相关单位投诉， 他积极配 1 合。交流过程中开发商表示，他不差钱，车库卖不到高价， 他宁愿关着。说明开发商欠燃气工程款并非资金不足，而是 故意为难业主。 三是南县建设局对德润小区的路面验收未履职，质量差， 严重影响安全。德润小区必经之路是四条石子路，并非那种 健身的小卵石，而是大小不均、表面不光滑、形状各异的廉 价石块，且底子的水泥太少黄沙居多。一方面石子伤脚，业 主安全难以保障，特别是坐轮椅出行的老人，根本无走可走。 另一方面有些地方石子弹起来，剩些散水泥卵石于路面，形 成坑坑洼洼，既难看又无法正常行走。以后遇雨天、冰雪天， 老人小孩的行走安全根本无法保障。预计冬天水泥冻坏后石 子会全部起来。后来经反复提意见，物业传达开发商意见愿 意整改，最初考虑用维修基金整改，一是维修基金难以拿出 来，二是因为住建的工作失职和开发商的错误而用业主的钱 买单是不正确的，后来住建认为需要 690 户的三分之二业主 签字同意才能整改。业主难以理解的是开发商修建了质量差 不安全的小区道路，又通过了南县住建局的验收，这个问题 完全不应由业主负责，现在又以签字人数不达三分之二来拒 绝整改，不可理解。现在入住人数还不过半，哪来三分之二 的业主签字呢，有部分业主甚至还没有收房，根本不了解路 面情况。 2 三是南县住建局违背客观事实支持开发商对车库漫天 要价。德润的车库环境差舒适度不高，存在墙面毛柸、灯光 阴暗、消防管道漏水等问题租售价格均超出了南县平均水平 太多。经了解，南县同类小区湖景新城、书香苑、滨江花园、 汇金国际，车位价格均为 4 至 6 万元。而德润定为为 79888 至 92888 元。因无人购买，然后抛高价出租车位价格表。该 收费标准包括管理费、临时停车费仍然高于南县同类小区价 格许多。业主不高价购买就得高价租车位，否则车就无处可 停，德润业主不能用正常的市场价格购买车位。业主认为这 属于强卖强买的行为。 南县住建局在红网上按开发商的一面之词回复了该问 题，业主提出以下看法： （一）南县住建局的回复适用法律错误。 该回复引用《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定”。因此，该小区车库所有权、使 用权归属于建设单位，建设单位有权自行处置地下车库。 第一，该法律条款的引用属于适用法律逻辑错误。适用 该法律条文是基于开发商对地下车位有所有权设定的，而德 润开发商拿不出地下车位所有权证，因而不适用该法律规定。 不动产权证应由不动产中心核发，南县住建局应根据所有权 3 证得出开发商是否有地下车库所有权，而非根据法律条文来 推断。 第二，该法律条款的引用系断章取义。《物权法》第七 十四条规定原文为“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放 汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出 租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放 汽车的车位，属于业主共有。” 第三，应该适用《物权法》第一百四十六条的规定“建 设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地 上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”地下车位并 没有计入容积率，开发商将土地使用权通过购房合同的方式 全部转让给了业主，而留下依附于业主房屋而产生法律权利 的地下车位是不合法的，该地下车位属于业主与开发商共同 共有。 （二）南县住建局是否对《人防法》要求的人防工程建 设进行了监督，德润为什么不符合建人防工程条件？开发商 是否足额交纳了易地建设费？易地的人防工程建设在哪，如 遇战时空袭，几千名业主的生命和财产安全怎么保证？ 业主认为可能存在开发商为了获取高额地下车位使用 权转让费，应建设人防工程而未建设造成国家安全隐患，以 4 及损害国家利益不足额交纳人防工程易地建设费等问题。 第一，德润是否符合《人防法》规定的人防工程易地建 设条件，没有任何相关单位的地质勘察文件及数据，仅凭开 发商的认识，给国防安全带来隐患。人防车位系国防安全的 重要组成部分，为保护人民的生命和财产安全。南县住建局 回复“开发商在综合考虑地形、地质等问题，建设单位向人 民防空主管部门申请缴纳人民防空工程易地建设费后建设 为地下车库”，意即为德润不建设人防车位，并非相关国家 行政机关经地质勘察作出的决定，而是开发商认为不适合做 人防车位。德润所处位置系原九都山，即南洲镇的黄土高地， 如果德润的地形地质不符合建设人防车位，那么南洲镇就没 有更适合的地方了。根据《人防法》的规定，有不宜修建人 防工程的地质条件为“建在流沙、暗河、基岩埋深很浅等地 段的项目，因地质条件不适合修建的”，德润显然不属于这 种情形。依据法律规定对应建设人防工程而未建的应依法进 行处罚并责令改正。既然南县住建局主动回复了这个问题， 那么请该局将相关事项公开透明。既然是易地建设，那么易 地建设的人防车位在哪里？ 第二，德润开发商是否损害国家利益不足额交纳人防工 程易地建设费。根据湖南省发展和改革委员会关于公布人防 系统行政事业性收费标准的通知（湘发改价费〔2017〕1187 5 号），按地面建设总面积的百分之 4，以 512 元每平计算。 德润广场规划建设面积为 13.8 万平方，人防易地费约 280 万元以上。根据相关法律规定，德润没有任何可减免情形。 南县住建局可否公示开发商交纳了多少易地建设费用吗？ （三）南县住建局关于车库面积及建设成本的算法愚弄 了人民群众 第一，南县住建局回复认为“德润车库平均面积 50 平” 违背了客观真实。德润广场包括商业占地不到 30000 平，车 位 600 多个，南县建设局简单粗暴地将德润包括商业项目总 共占地 30000 平分摊到 600 多个车位上，然后得平每个车位 面积 50 平。显然将属于业主共有的电梯、步梯及之间的过 道、水房、电房、设备机房等各种公用设施，甚至还将德润 商业部分置于负一楼的设施面积，都均摊到了车位上，车位 面积算到了占地包括公路、公园的边缘。而且任何人都能看 到德润车位不比其他楼盘车位更为宽敞，而是德润车位较其 他楼盘车位舒适度差很多多，比如存在灯光暗淡、墙面毛坏、 露天透气井、消防管道漏水等问题。 第二，南县住建局认为“德润车位缴纳了人防易地建设 费，因而建设成本较其他楼盘高，按地面建设成本计 2800 元每平方算，每个车位成本价 14 万元”。一是地下车位建 设成本按“地面建筑建设成本将近 2800 元/㎡的计算标 6 准”，根本就逻辑错误、常识性错误、故意错误，地下车库 为什么可以按地面建设成本计算？且不谈地面建设成本是 否为 2800 元/㎡，难道那依附于业主桩基础的立柱部分就可 以算成地面楼盘的价格？二是南县同类楼盘有人防车位和 非人防车位，而非人防车位价格也均价为 5.5 万元左右；三 是住建局可否公开开发商真实交纳了人防易地建设费是多 少，然后均摊到每个车位是多少？即使开发商已足额交纳人 防易地费 280 万元，那均摊至 600 多个车位，也仅增加每个 车位 4 千余元；四是地下车位的建设费实际已计算到业主的 住房里。 （四）德润业主认为德润地下车位的所有权属于全体业 主和开发商共同共有，其使用、收益、处分权应协商而定。 一是地下车位土地使用权属于全体业主共同共有。 地下车位的建筑面积没有计入建筑容积率，因而小区土 地使用权面积完全由地上建筑物（即业主）分摊。小区地下 停车位因没有土地使用权而不能依法取得独立的房产权，其 法律权利依附于计算容积率的地面小区业主的房屋。根据屋 随地走、地随屋走的原则，土地和建筑物不可分离。所以， 地下车位的占有、使用、收益、处置权利均依附于业主的房 产权。 二是地下车位的建设成本归属为开发商和业主共同共 7 有。 地下车位的存在，一是依附于楼盘地下打桩而形成地下 与地面之间相衔接的立柱。二是依附于一楼的地板作为车位 的顶板。房屋打桩及一楼地板显然属于业主共有的。且业主 的附属公共设施，如电房、水房、水管均置于地下车位。 如果开发商认为自己投入了建设成本，一是装修费，地面平 整硬化、车位顶平整等；二是业主退一步认为，车位负一到 一层的立柱没有计入建设成本。 希望政府相关职能机关能对德润楼盘关于以下问题予 以查明并公示：1、德润的地形、地质条件是否符合建设人 防车位？是否有相关单位的地质勘察数据及文件。2、德润 是否依据湖南省的规定足额交纳了人防易地建设费？交纳 了多少，请予以公示。3、易地建设的人防车位在哪，战时 遇空袭业主的生命和财产安全怎么保证？4、地下车位是否 计入了容积率？5 地下车位的土地所有权究竟归谁所有？6、 开发商是否有地下车位所有权证？7、每个地下车位的面积 50 平是怎么计算出来的？8、地下车位的建设成本按 2800 元每平是怎么计算出来的？9、要求公示德润广场的整体规 划图纸。10、如果南县住建局的回复与法律和客观事实有较 大差距，是什么原因造成的？ 8